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Comment investir dans les SCPI ?

Vous constituer un patrimoine par le mécanisme des Sociétés Civiles de Placement Immobilier peut s’avérer très intéressant. Encore plus lorsqu’il est fait à crédit. Pour un professionnel, les SCPI peuvent permettre d’optimiser l’excédent de trésorerie. 

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L’année 2020 est inédite pour cette classe d’actifs, qui a connu des fermetures forcées pour certains de leurs locataires, et donc quelques dysfonctionnements dans le paiement des loyers. Le rendement moyen des SCPI tient bon, en 2020 il est proche de 4 %. (source www.lerevenu.com). 

Comme un investissement immobilier classique, vous pouvez investir dans l’immobilier via les SCPI. Il existe différents types de SCPI (bureaux, commerces, résidentiel, santé, logistique). La SCPI vous permet d’investir sur de l’immobilier pour lequel vous n’auriez pas accès en tant qu’investisseur seul. Par exemple, vous investissez dans le célèbre quartier d’affaires parisien de la Défense, ou encore dans la santé ou la logistique. Certaines SCPI vous permettent de diversifier vos investissements à l’échelle européenne. Contrairement à un investissement immobilier classique, vous n’êtes pas propriétaire d’un bien immobilier en direct mais vous êtes associé d’une société qui regroupe des centaines, voire des milliers, d’épargnants, tous associés en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent. L’investisseur reçoit quelques semaines après son investissement une attestation de parts de SCPI par la société de gestion. Il recevra ensuite le fonctionnement de la SCPI par des bulletins trimestriels ou annuels, dans lesquels figurent les investissements réalisés et ceux à venir. L’investisseur (personne physique ou personne morale) touche des loyers (à déclarer en revenus fonciers pour un particulier) proportionnellement au nombre de parts qu’il détient. Généralement les loyers sont versés tous les trimestres.

Quels sont les avantages d’investir en SCPI ?

En contrepartie d’un pourcentage pris sur vos loyers, vous n’avez pas à vous occuper de la gestion de votre locataire ou encore des travaux de réparation si nécessaire. C’est la société elle-même qui s’en occupe. A la différence d’un investissement immobilier, il est possible d’adapter votre investissement en fonction du montant que vous souhaitez investir ou de votre capacité d’endettement. Vous pouvez également diversifier vos investissements avec la multitude de SCPI du marché (bureaux, résidentiel, santé, logistique, etc…). Des parts de SCPI peuvent se détenir en pleine propriété ou démembrement de propriété (usufruit ou nue-propriété). 

Comment choisir sa SCPI ?

Le rendement que génère la SCPI est une des premières choses qu’un investisseur regarde. Pourtant choisir sa SCPI est plus complexe. Il faut en comprendre le fonctionnement et savoir analyser différents critères selon le type de SCPI dans lequel vous allez investir. Par exemple, en cas d’investissement dans les SCPI de bureaux, il pourra être judicieux de regarder les critères comme le report à nouveau, la réserve de plus-value ou encore la provision pour grosse réparation. Enfin, il est évident qu’une analyse de la SCPI est primordiale pour ne pas avoir de mauvaises surprises (localisation géographique, qualité des locataires, politique d’investissement et diversification du parc immobilier). 

Pourquoi effectuer un crédit pour investir en SCPI ?

Comme un investissement immobilier, vous pourrez déduire vos intérêts d’emprunts de vos revenus fonciers et donc diminuer votre fiscalité. La banque pourra vous prêter sur une durée qui peut aller jusqu’à 20 ans. De la même façon que pour un investissement immobilier, l’effet de levier du crédit vous permet de vous constituer un patrimoine par le mécanisme de l’endettement. Votre banque finance probablement une grande partie des SCPI. Certains organismes spécialisés dans le crédit financent les SCPI à des taux plus importants. Ces taux supérieurs à des taux de crédit immobiliers classiques s’expliquent par l’absence de contrepartie de la part de l’organisme prêteur (pas de domiciliation des salaires, ou de transfert d’épargne). Il faut compter un taux supérieur de 0,5 % à 1 % sur votre taux par rapport à un investissement immobilier classique. L’assurance de votre crédit sera également un outil de prévoyance très efficace pour vos proches en cas de décès avant la fin de votre prêt. L’organisme qui va vous prêter de l’argent vous demandera probablement une sûreté réelle pour votre investissement à crédit, comme par exemple une caution crédit logement. Il faudra donc pour l’investisseur être déjà propriétaire de sa résidence principale ou d’un investissement locatif. Selon les cas, un nantissement des parts de SCPI peut être suffisant.

Comme l’immobilier, l’investissement dans les SCPI est un investissement long terme. La durée recommandée de conservation des parts de SCPI est de 7 ans. Dans les faits les investisseurs conservent leur part généralement plus longtemps. Il est possible de vendre ses parts de SCPI à tout moment, il faudra se laisser le temps d’amortir les frais de souscription. En cas de plus-value au moment de vendre vos parts, c’est la fiscalité des plus-values immobilières qui s’appliquera pour un particulier.

Dois-je investir dans l’immobilier ou dans des parts de SCPI ? Les 2 ! La comparaison entre les 2 a été faite volontairement tout au long de l’article. Pourtant investir en immobilier et investir dans des SCPI sont des choses différentes. Ces investissements peuvent être complémentaires dans une logique de constitution de patrimoine avec effet de levier du crédit ou non. Comme on dit en gestion de patrimoine, il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier !

Investir dans des SCPI à crédit ou en cash ? En pleine propriété ou en démembrement ?

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