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La SCI (Société Civile Immobilière)

Impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés :

La SCI est un sujet qui revient souvent dans le milieu de la gestion de patrimoine. La fiscalité est une des premières questions que l’on se pose lors de la constitution d’une SCI. Une SCI à l’IR impose une transparence fiscale, c’est-à-dire que les revenus fonciers issus de la SCI viennent s’ajouter directement dans la déclaration d’impôt des associés proportionnellement à leur nombre de parts. Ces derniers seront bien évidemment redevables de la CSG CRDS. En cas de revente du bien, c’est la fiscalité des plus-values immobilières pour les particuliers qui s’applique après abattement pour durée de détention.

Si vous optez pour l’impôt sur les sociétés, c’est le taux de 15 % qui s’appliquera jusqu’à 38 120 €, puis 28 % jusqu’à 500 000 €, puis 33 1/3 % au-delà. Le mécanisme des amortissements permet d’amortir votre bien et donc de limiter, voire d’effacer vos bénéfices et donc votre imposition. La SCI à l’IS n’est pas redevable des prélèvements sociaux. En cas de revente du bien dans une SCI à l’IS, le montant de la plus-value sera calculé sur la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable. La SCI à l’IS ne bénéficie pas des abattements pour durée de détention.

Alors IR ou IS ?

Le choix de la fiscalité pour une SCI doit correspondre aux objectifs de la SCI et surtout de ses associés. Les associés ont-ils besoin de revenus ? Quel est l’objectif de conservation du ou des biens ? En général, une SCI à l’IR ne permet pas de réduire votre imposition sur les revenus fonciers (transparence fiscale de la SCI à l’IR). A l’inverse la SCI à l’IS permettra d’avoir des revenus moins taxés (15 % contre 47,2 % à l’IR pour quelqu’un dans une tranche marginale d’imposition sur le revenu de 30 %), voire non taxés via le mécanisme des amortissements. Attention cependant, en cas de revente, l’impôt dû dans une SCI à l’IS peut s’avérer très important, et l’économie d’impôt sur les revenus fonciers est généralement perdue lors de la revente du bien. Pour résumer, la SCI à l’IS oui, mais sur du très long terme.

Éviter l’indivision, organiser la gestion et préparer la transmission de son patrimoine :

La SCI est un outil idéal pour investir entre plusieurs personnes. Qu’ils soient de la même famille ou non. Elle permet d’éviter l’indivision sur un ou plusieurs biens immobiliers. En effet, il s’agit d’une société vous êtes donc associés et vous détenez donc des parts sociales. Il est plus facile de vendre, racheter ou donner des parts de sociétés que de diviser la propriété d’un immeuble. La SCI permet de dissocier la gestion de la société par rapport à la propriété des parts. Les statuts permettent de définir les règles de gestion, de votes et de décision de la SCI. Nous attirons votre attention sur la rédaction des statuts, faites-vous accompagner par un professionnel. Il y a de fortes chances pour qu’une bonne rédaction des statuts permettent une meilleure efficacité dans la gestion de votre SCI.

 Par ailleurs, la SCI est un excellent outil pour préparer la transmission du patrimoine. En effet, par le mécanisme des abattements, vous pourrez donner la quasi-totalité ou partie des parts de votre SCI à vos enfants tout en conservant la gestion. Il est également possible de démembrer les parts d’une SCI afin d’en donner la nue-propriété et d’en conserver l’usufruit, l’intérêt étant de conserver des revenus et de préparer la transmission de son patrimoine. Encore une fois, la bonne rédaction des statuts à la création permettra d’optimiser au mieux la gestion et l’intérêt patrimonial de votre SCI dans le temps. Enfin la SCI peut permettre de séparer le patrimoine privé et le patrimoine professionnel. En effet, elle permet par exemple pour le chef d’entreprise de séparer l’activité de son entreprise et la détention de son bâtiment d’exploitation.

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La gestion de la SCI :

Attention, trop de gens oublient que la constitution d’une SCI nécessite obligatoirement l’ouverture d’un compte bancaire, la tenue d’une comptabilité et la déclaration des bénéficiaires effectifs. La création d’une SCI engendre donc des coûts supplémentaires à prendre en compte dans la rentabilité de votre investissement.

Il est possible de souscrire via une SCI un emprunt bancaire. Cependant, la constitution d’une SCI ne permet pas d’emprunter plus facilement. En effet, la transparence entre la SCI et les associés est réelle. La plupart du temps votre banquier regardera votre taux d’endettement privé. Par ailleurs, les prêts en SCI sont des prêts généralement plus chers. Ces prêts sont plus difficiles dans l’analyse et la charge de travail administrative est importante pour la banque (plus il y a d’associés et plus il y a de travail pour votre banquier). Assurez-vous de la fiabilité de votre projet en demandant de l’aide à un professionnel avant de présenter votre dossier.

Apporter un bien à une SCI :

Sauf exception, apporter un bien existant à une SCI est une opération qui peut s’avérer coûteuse. En effet, la transaction pourra déclencher l’impôt sur les plus-values immobilières. L’apport à une SCI à l’IS nécessite également des droits d’enregistrement (qui peuvent aller jusqu’à 5 %). IL faudra privilégier l’apport du bien au moment de la constitution de la SCI. La SCI peut-être un outil intéressant dans un montage de vente à soi-même, attention cependant à ne pas réaliser l’opération uniquement dans un but fiscal. Il peut être judicieux d’intégrer ses enfants au capital de la SCI dans une logique de transmission du patrimoine.

SCI et Imposition sur la Fortune Immobilière :

Pour les personnes assujetties à l’impôt sur la fortune immobilière il faudra déclarer la valeur vénale de l’immobilier détenu par la SCI moins les dettes (avec une particularité pour les comptes courants d’associés). De plus, vous perdrez tous les abattements existants comme les 30 % pour la résidence principale). Vous avez cependant un abattement d’illiquidité toléré par l’administration fiscale. Selon les cas, cet abattement peut aller de 10 à 20 %. Par ailleurs, en cas de démembrement de propriété des parts de la SCI, les usufruitiers devront déclarer à l’IFI 100 % de la valeur réelle des parts de la SCI.

Est-il possible d’effectuer de la location meublée via une SCI à l’IR ?

La location meublée n’est pas un dispositif fiscal, il s’agit d’un statut. L’activité de la location meublée en SCI est une activité commerciale. La SCI sera donc automatiquement imposée à l’imposition sur les sociétés. Le statut de la location meublée est déjà très avantageux par le mécanisme des amortissements. Il faut bien étudier l’intérêt de mixer une SCI avec de la Location Meublée. Dans certains cas, la SARL famille pourra s’avérer une solution optimale de par sa transparence fiscale pour les associés.

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